Desafios da multipropriedade: os riscos operacionais que gestores e investidores negligenciam
Na semana passada, conversando com um investidor que adquiriu uma fração imobiliária em um resort no Nordeste, percebi um padrão perigoso. Ele estava eufórico com a promessa de férias garantidas e uma suposta rentabilidade passiva vinda do pool de locação. No entanto, quando perguntei sobre os custos de manutenção extraordinária e a dinâmica de gestão do condomínio, o silêncio tomou conta da sala. Ele simplesmente não sabia como o ativo funcionaria na prática a longo prazo.
A multipropriedade é sedutora no papel, mas esconde armadilhas operacionais que costumam aparecer apenas quando a conta do condomínio chega acima do esperado ou quando a ocupação baixa derruba o retorno financeiro.
O gargalo da gestão condominial e os custos invisíveis
O maior erro de quem entra nesse modelo é tratar a fração como um imóvel tradicional. Em uma casa de veraneio convencional, você tem controle total sobre os custos e a conservação. Na multipropriedade, a gestão é centralizada. Se o condomínio for mal administrado, os custos fixos disparam, corroendo a margem de lucro do investidor.
Já presenciei situações onde o valor das taxas de manutenção consumia quase toda a receita gerada pelo aluguel da fração. Isso ocorre porque o gestor do empreendimento, muitas vezes ligado à própria incorporadora, prioriza a operação técnica sem o devido rigor com a eficiência financeira. Para o investidor, o risco é claro: tornar-se refém de uma administração que não presta contas com transparência sobre os encargos de conservação e renovação do mobiliário, algo que, em resorts, desgasta-se muito mais rápido do que em uma residência comum.
A falácia da liquidez imediata no mercado secundário
Outro ponto que muitos negligenciam é a dificuldade de saída. É comum o vendedor prometer uma valorização rápida, mas a realidade do mercado secundário é bem diferente. Tente vender uma cota de multipropriedade em um portal de classificados e você verá a escassez de interessados. Diferente de um apartamento padrão, que possui liquidez baseada em localização e demanda habitacional, a fração imobiliária é um produto de nicho.
O investidor acaba descobrindo, da pior maneira, que o valor de revenda sofre um golpe severo devido à alta comissão de corretagem praticada na primeira venda e à oferta constante de unidades novas pela própria incorporadora. Isso cria um cenário de competição desleal: por que alguém compraria a sua cota usada se pode comprar uma nova, financiada diretamente, com brindes e condições facilitadas?
O impacto da governança na rentabilidade real
Para gestores, o desafio é manter a harmonia entre centenas de proprietários com perfis distintos. Alguns querem usar a unidade no período de alta temporada; outros visam exclusivamente o rendimento. Quando a ocupação não atinge a meta esperada, a tensão aumenta e a inadimplência nas taxas de condomínio dispara.
Se a administradora não possuir uma estratégia de marketing sólida para o mercado de locação de curta temporada, o ativo fica ocioso. E, no setor imobiliário, o ocioso não é apenas um custo de oportunidade — é um ralo de dinheiro. O proprietário paga o IPTU, o condomínio e a taxa de administração, mesmo que a unidade não tenha sido alugada uma única vez no ano.
Antes de assinar qualquer contrato, pare de olhar apenas para o folder promocional e foque na planilha de custos operacionais. Pergunte qual é a taxa histórica de ocupação, quem audita as contas do condomínio e, principalmente, qual é a política de renovação do enxoval e manutenção estrutural. O sucesso nesse modelo exige menos emoção e uma visão muito mais aguçada sobre a engenharia financeira que sustenta o empreendimento. Quem ignora a operação acaba virando apenas mais um pagador de boletos em um resort que, no papel, deveria estar rendendo lucros.